「確定申告が赤字なんですが、住宅ローンって組めますか?」
15年間、不動産営業として数多くの個人事業主の方と住宅ローンのご相談をしてきましたが、この質問は本当によく聞かれます。
残念ながら、結論から申し上げると赤字決算では住宅ローンを組むことはできません。
でも、ちょっと待ってください!このページを閉じるのはまだ早いんです。実は、最短ルートで住宅ローンを組む方法があるんですよ。
この記事では、赤字決算で住宅ローンが組めない理由と、それでもマイホームを諦めずに済む具体的な対策方法を、現場での経験を交えてお伝えしますね。
なぜ赤字だと住宅ローンが組めないのか?
銀行が見ているのは「所得」という現実
個人事業主やフリーランスの場合、銀行が審査で見るのは「売上」ではなく「所得」なんです。
所得というのは、売上から経費を引いた金額のこと。つまり「売上 − 経費 = 所得」ですよね。
赤字決算ということは、経費が売上を上回っている状態。所得がゼロ円、もしくはマイナスになっているわけです。
銀行の審査では、所得がゼロ円以下 = 年収ゼロ円という扱いになります。年収がゼロ円の人に、数千万円もの住宅ローンを貸してくれる銀行はありません。これは厳しいですが、現実なんです。
会社員とはここが違う
会社員の場合は「年収(税引き前の給与収入)」で審査されます。月給30万円なら年収360万円として評価されるわけです。
ところが個人事業主は違います。例えば年間売上が1,000万円あっても、経費に900万円かかっていれば、所得は100万円。審査上の年収は100万円として見られてしまうんです。
以前、こんなお客様がいらっしゃいました。月の売上が100万円以上ある個人事業主のAさん。「これだけ稼いでいるのに、なんで住宅ローンが通らないんですか?」と不思議そうにされていました。
確定申告書を拝見すると、節税のために経費をフル活用されていて、所得が50万円程度しかなかったんです。売上は立派でも、所得が少なければ審査は通りません。銀行は「この人の手元にいくら残っているか」を見ているわけですから。
「3期連続黒字」という壁
なぜ3期分の確定申告が必要なのか
多くの銀行では、個人事業主が住宅ローンを申し込む際に「直近3期分の確定申告書」の提出を求められます。
これは会社員の「勤続年数」と同じように、収入の安定性を確認するためなんです。
1期だけ黒字でも、たまたまかもしれない。でも3期連続で黒字なら「この人は安定して利益を出せる事業をしている」と判断されるわけですね。
赤字が1期でもあると厳しい現実
3期分の確定申告書を提出する際、一番厳しいのが「1期でも赤字があれば審査が非常に難しくなる」という点です。
例えば、1期目:所得300万円、2期目:所得350万円、3期目:所得-50万円(赤字)という場合。平均すると黒字なのですが、3期目の赤字が足を引っ張って、審査に通らないケースがほとんどなんです。
さらに銀行によっては、3期分の所得の「平均値」ではなく「最も低い年度」を基準にするところもあります。この場合、3期目の赤字50万円が審査年収として見られてしまうわけです。
でも諦めないで!最短ルートがあります
ここまで読んで「じゃあ、赤字だと3年も待たなきゃいけないの?」と思われたかもしれません。
大丈夫です。フラット35を使えば、もっと早く住宅ローンを組める可能性があります。
フラット35が個人事業主の救世主になる理由
フラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携している住宅ローンです。一般的な銀行の住宅ローンとは、審査基準が大きく異なるんです。
最大の違いは、審査に必要な確定申告書が2年分で、しかも直近1期分の所得で判断されるという点。
つまり、2期前や3期前に赤字があっても、直近1期が黒字なら審査してもらえるんです!これは大きな違いですよね。
以前、こんなケースがありました。
開業3年目のBさん。1期目は立ち上げで赤字、2期目もギリギリ黒字という状況でした。「3期連続黒字じゃないと無理ですよね…」と諦めかけていたのですが、フラット35なら可能性があることをお伝えしたんです。
結果、直近の確定申告で所得400万円を確保されていたので、無事に審査が通りました。「もっと早く知りたかった!」と喜んでいただけたのを覚えています。
フラット35の審査基準をチェック
フラット35で重要なのは「返済負担率」という指標です。
年収400万円未満の場合:年間返済額が年収の30%以下 年収400万円以上の場合:年間返済額が年収の35%以下
例えば、所得が300万円の場合、年間の返済額は90万円(月額約7.5万円)までが限度となります。
所得が400万円なら、年間140万円(月額約11.6万円)まで返済できる計算になりますね。
注意点として、この「年間返済額」には住宅ローンだけでなく、車のローンやカードローンなど、すべての借入の返済額が含まれます。
もし他に借入がある場合は、できるだけ返済を進めておくことをおすすめします。
赤字から最短で住宅ローンを組むための3ステップ
ステップ1:次の確定申告で所得を増やす
まず最優先でやるべきことは、次の確定申告で適法の範囲内で所得を増やすことです。
「節税」と「住宅ローン審査」は、ある意味トレードオフの関係にあります。
節税のために経費を多く計上すれば、所得は減ります。所得が減れば、住宅ローンの審査には不利になる。この現実をまず理解しておく必要があるんです。
以前、こんなCさんがいらっしゃいました。年間売上1,500万円なのに、所得は200万円程度。詳しく聞くと「税金を払いたくないので、使える経費は全部使っています」とのことでした。
気持ちはよくわかりますが、住宅ローンを組みたいなら、少なくとも1〜2年は「所得を確保する年」と割り切る必要があります。
具体的には以下のような見直しをしてみてください:
必要性の低い経費を見直す 広告費や接待交際費など、本当に今年使う必要があるのか精査してみましょう。来年に繰り延べられるものは繰り延べる判断も大切です。
減価償却のペースを調整する 設備投資は必要最低限に抑え、大きな支出は住宅購入後に計画する方が賢明かもしれません。
適法の範囲で経費計上を抑える 無理に経費を作らず、自然体で事業を行った結果の所得を申告することを優先しましょう。
ステップ2:フラット35で審査を受ける
所得が増えた確定申告書ができたら、次はフラット35での審査です。
フラット35の大きなメリットは、決算書の提出が不要という点。確定申告書2年分だけで審査してもらえます。
また、全期間固定金利なので、返済計画が立てやすいのも魅力です。金利が上昇しても返済額は変わりませんから、事業の収支計画も立てやすくなりますよね。
ただし注意点として、フラット35は購入する物件にも技術基準が設けられています。床面積が戸建てなら70㎡以上、マンションなら30㎡以上必要です。物件探しの段階で、この基準を満たしているか確認しておきましょう。
ステップ3:将来的な借り換えも視野に入れる
フラット35で物件を購入できたら、それで終わりではありません。
事業が軌道に乗り、3期連続で安定した所得が確保できるようになったら、民間銀行への借り換えを検討するという選択肢もあるんです。
フラット35は固定金利なので、変動金利の民間ローンと比べると金利が高めに設定されています(2026年1月現在)。3期連続黒字の実績ができれば、より金利の低いローンに借り換えることで、総返済額を減らせる可能性があります。
つまり、「まずはフラット35で物件を購入 → 事業を安定させる → より有利な条件で借り換え」という戦略ですね。
先ほどのBさんも、購入から3年後に民間銀行への借り換えに成功されました。金利が0.5%下がっただけで、総返済額が200万円以上減ったそうです。
審査を通すためのその他の重要ポイント
税金・社会保険料の未納は絶対にNG
どれだけ所得が高くても、税金や社会保険料の未納があると審査は通りません。
個人事業主は自分で納税するため、ついつい後回しにしてしまいがちですが、これは致命的です。
審査の際には、税務署発行の納税証明書を提出します。ここで未納が発覚すると、その時点でアウトです。
支払いが厳しい場合は、分割納付の相談など、必ず対応しておいてください。未納を放置するのは、住宅ローンを諦めるのと同じことだと思ってください。
他の借入は可能な限り減らしておく
先ほども触れましたが、返済負担率にはすべての借入の返済額が含まれます。
車のローン、カードローン、クレジットカードのリボ払い、スマホの分割払い…これら全部が審査に影響するんです。
特に注意が必要なのが、クレジットカードのキャッシング枠。使っていなくても、枠があるだけで「いつでも借りられる状態」と見なされ、審査に影響することがあります。
使っていないカードは解約する、キャッシング枠をゼロにするなど、事前に整理しておくことをおすすめします。
頭金は多めに用意できると有利
自己資金(頭金)が多いほど、借入額を減らせますし、返済負担率も下がります。
理想的には物件価格の2〜3割程度の頭金があると、審査にも有利に働きます。
また、フラット35の場合、借入額が物件価格の90%以内だと金利が優遇されます。例えば3,000万円の物件なら、2,700万円以下の借入にすることで、より低い金利が適用されるんです。
頭金300万円を用意するだけで、35年間の総返済額が100万円以上変わることもありますから、可能な範囲で準備しておきたいところですね。
まとめ:赤字でも諦める必要はない
最後に、重要なポイントをまとめておきますね。
赤字決算では一般的な住宅ローンは組めない →売上があっても、所得がマイナスなら年収ゼロ円扱いになる
最短ルートはフラット35 →次の確定申告で所得を増やし、フラット35で審査を受ける →直近1期分の所得が黒字ならチャンスあり
審査を通すための準備 →適法の範囲で経費を抑えて所得を増やす →税金・社会保険料の未納を解消 →他の借入を減らす →頭金を準備する
将来的な借り換えも視野に →3期連続黒字の実績ができたら、より有利な条件で借り換え検討
15年間、たくさんのお客様の住宅ローン相談を受けてきましたが、「個人事業主だから無理」と最初から諦めてしまう方が本当に多いんです。
でも実際には、正しい知識と準備があれば、個人事業主でもマイホームを手に入れることは十分に可能なんですよ。
赤字決算だからといって、2年も3年も待つ必要はありません。次の確定申告で所得をしっかり確保して、フラット35にチャレンジしてみてください。
そして将来、事業が安定したら借り換えを検討する。これが個人事業主にとって、最も賢い住宅ローン攻略法だと私は思います。
※本記事の内容は2026年2月現在の情報に基づいています。制度や金利は変更される可能性がありますので、実際の申し込みの際は最新情報をご確認ください。
