「独立して2年目、収入も安定してきたから、そろそろマイホームを…」
そう考えて銀行に相談に行ったら、「3期分の確定申告書を用意してから来てください」と門前払い。こんな経験をした方、実は少なくありません。
私は不動産売買営業を15年続けてきましたが、自営業やフリーランスの方から最も多く聞かれるのが、この「なぜ3期分も必要なのか?」という質問です。
2026年1月現在、多くの銀行では自営業・フリーランスが住宅ローンを申し込む際、直近3期分の確定申告書の提出を求めています。これには明確な理由があります。
この記事では、確定申告年数と住宅ローン審査の関係、そして見落とされがちな「平均値」という落とし穴について、現場で見てきたリアルな事例とともに解説します。
会社員の「勤続年数」と同じ意味を持つ確定申告の年数
まず理解していただきたいのは、自営業者にとっての「確定申告年数」は、会社員にとっての「勤続年数」とほぼ同じ意味を持つということです。
会社員が住宅ローンを組む場合、多くの銀行で「勤続1年以上」という条件があります。これは、その会社で継続的に働いて収入を得ているかを確認するためです。
同様に、自営業者の場合は「事業を3年以上継続して、安定した収入を得ているか」を確認する必要があります。そのための証明が、3期分の確定申告書なのです。
銀行が最も恐れるのは「今年だけたまたま儲かっただけで、来年以降は収入が激減するかもしれない」という状況です。
3年間の実績を見ることで、収入の安定性と継続性を判断しているわけです。
見落とされがちな落とし穴：銀行は「平均値」で年収を判断する
ここからが、多くの方が見落としている重要なポイントです。
銀行は1年分の所得だけを見るのではなく、3期分の所得の「平均値」を年収として判断します。
以前、こんなお客様がいました。Aさん（30代・ITコンサルタント）は、会社を退職して独立3年目。直近の所得は以下の通りでした。
- 1年目：200万円（開業初年度で経費を多めに計上）
- 2年目：400万円
- 3年目：600万円
Aさんは「今は年収600万円あるから、3,000万円くらい借りられるだろう」と考えていました。
しかし、銀行の審査結果は予想外のものでした。
銀行が見た年収：（200万円 + 400万円 + 600万円）÷ 3 = 400万円
つまり、直近の所得が600万円あっても、3年間の平均を取ると400万円と判断されたのです。
Aさんのケースでは、開業初年度に意図的に所得を抑えていたことが、3年後の住宅ローン審査に大きく影響してしまいました。
「まさか3年前の確定申告が、今の借入可能額に影響するなんて思わなかった」
これがAさんの率直な感想でした。
ちなみに、一部の銀行では3期分のうち最も低い年の所得を基準にするところもあります。Aさんの場合、200万円で審査される可能性もあったわけです。
2期分でOKの銀行も存在する
ただし、すべての銀行が3期分を求めるわけではありません。
2026年1月現在、SBI新生銀行では自営業者の場合、直近2期分の確定申告書で審査を進めることが可能です。
条件は以下の通りです。
- 業歴2年以上
- 2年平均の所得が300万円以上
- 2期とも黒字であること
つまり、独立して3年目の方でも、条件を満たせば住宅ローンの申し込みができます。
また、フラット35という選択肢もあります。
フラット35の特徴：
- 直近1期分の確定申告書でOK
- 事業年数を問わない
- 全期間固定金利で安心
開業して間もない方や、過去の所得が低かった方にとって、フラット35は強い味方です。
ただし、フラット35でも信用情報（税金の滞納がないかなど）は厳しくチェックされますので、その点は注意が必要です。
「最短でいつから住宅ローンが組めるのか?」
よく聞かれる質問に、「独立したら、最短でいつから住宅ローンが組めるのか?」というものがあります。
答えは明確です。
3期分の確定申告書が必要な銀行の場合、開業から最短でも4年後です。
なぜ3年ではなく4年なのか?
それは、3期分の確定申告書を揃えるには、丸3年が経過していなければならないからです。
例えば、2023年4月に開業した場合：
- 2023年分の確定申告（2024年3月提出）
- 2024年分の確定申告（2025年3月提出）
- 2025年分の確定申告（2026年3月提出）
3期分が揃うのは、2026年3月以降ということになります。
つまり、独立直後に「すぐにマイホームを買いたい」と思っても、現実的には数年待つ必要があるのです。
今からできる3つの対策
では、これから独立を考えている方、またはすでに独立している方は、どうすればいいのでしょうか?
対策1:独立前に住宅ローンを組んでおく
もし独立の予定があり、かつマイホーム購入も考えているなら、独立前に住宅ローンを組むことを強くおすすめします。
会社員の信用力があるうちに借りておく。これが最も確実な方法です。
対策2:確定申告で「所得を残す」意識を持つ
節税は大切ですが、住宅購入を考えているなら、適度に所得を残すことも重要です。
特に開業初年度から「いずれ家を買いたい」と考えているなら、経費を過度に計上せず、ある程度の所得を確保しておくことをおすすめします。
多少税金が増えても、3年後の借入可能額が大きく変わります。
対策3:2期分でOKの銀行やフラット35を検討する
どうしても早くマイホームを購入したい場合は、SBI新生銀行のような2期分で審査可能な銀行や、フラット35を検討しましょう。
選択肢を広げることで、可能性は大きく広がります。
まとめ
自営業・フリーランスの住宅ローン審査で押さえるべきポイント：
- 多くの銀行では直近3期分の確定申告書が必要
- 銀行は3期分の平均値を年収として判断する
- 開業初年度の所得が低いと、3年後の審査に影響する
- SBI新生銀行は2期分でも審査可能
- フラット35は1期分で申し込める
- 独立前に住宅ローンを組むのが最も確実
住宅購入を考えているなら、確定申告の「作り方」が将来の借入可能額を左右することを忘れないでください。
独立したその日から、3年後、5年後の住宅購入を見据えた確定申告を心がけることが、マイホームへの最短ルートです。
※本記事の内容は2026年1月現在の情報に基づいています。金融機関の審査基準は変更される場合がありますので、詳細は各金融機関にご確認ください。
